بورس املاک؛ آب یا سراب

تجارت:  آشفتگی در اقتصاد برای مردم عادی شده است. مردم در حالی صبح از خواب بیدار می شوند که بجای شنیدن خبرهای خوب، در انتظار شنیدن بحران، گرانی، تورم و… هستند. البته این مطلب را حسن روحانی در سال ۹۲ و هنگامی که می خواست رای مردم را برای تکیه زدن بر مسند ریاست جمهوری بدست بیاورد بارها تکرار کرد. یکی از بحرانهایی که زندگی مردم را مختل کرده، آشفته بازار مسکن است. اتفاق شومی که هر چند وقت یک بار تمام حساب و کتابهای زندگی مردم را بر هم می ریزد. جالب اینجاست که دولتمردان با شعارزدگی و حرف درمانی سعی در آرام کردن مردم دارند و تصمیمات درستی تاکنون برای کنترل قیمت مسکن نگرفته اند. بدتر اینکه بارها شاهد ادبیات دستوری در عرصه مسکن بوده ایم و هرگز آقایان در نظر نگرفته اند که مسکن تابع گزینه های بسیاری همچون تورم، بی توجهی به ساخت و ساز، گرانی مصالح ساختمانی، افزایش قیمت دستمزد و… است.

یک بازی جدید

در حالی که قیمت مسکن رشد وحشتناکی داشته و در مدت کوتاهی ۲۰۰ درصد گران شده، آقایان در قالب راه اندازی بورس املاک، پای مسکن را به بازار بورس کشیدند. توجیه آقایان این است که می توان از سرمایه های خرد مردمی در کنار سرمایه های کلان هدفمند، برای مدیریت بازار مسکن استفاده کرد. اما به نظر می رسد که این نیز یکی از اشتباهات ساختاری مدیریت دولتی است. آنهایی که چنین ادعایی دارند، باید به دو پرسش پاسخ بدهند، اول اینکه چگونه می خواهند تورم افسار گسیخته که ناشی از افزایش قیمت همه مصالح بکار رفته در ساختمان است را کاهش دهند؟ یا چگونه می خواهند قیمت زمین که بخش اصلی گرانی مسکن را شامل می شود، مدیریت کنند؟ سوال دوم اینکه در مورد بورس چه فکری کرده اند؟ مگر بورس در این سالها برای بخش تولید و کنترل تورم چه کار کرده است؟ مگر غیر از این است که بورس به محلی باری سفته بازی تبدیل شده است؟ زمانی که امروزه در بورس شرکتهایی با هزار اما و اگر پذیرش می شوند، سهامشان با قیمت مناسب بفروش می رسد و هر روز نگران ورشکست شدن تازه واردهای عرصه بورس هستیم، بورسی که عده ای سهام را خریده و حاضر نیستند پای زیان آن بمانند و به محض بحرانی شدن، سرمایه های خود را به بخش دیگری منتقل می کنند، چگونه می خواهد به کنترل قیمت مسکن کمک کند؟

میانبری ناکارآمد

وقتی مشکلات را حل نکرده ایم، زیرساختها آماده نیست، وضعیت مسکن هنوز روشن نیست و دولت به عنوان متولی مسکن کشور، هیچ برنامه ای برای کنترل مسکن ندارد و پس از گذشت ۷ سال از مدیریت دولت تدبیر و امید، هنوز نمی دانیم مسکن اجتماعی چیست و دولت می خواهد چکار کند، چه انتظاری در کنترل قیمت مسکن داریم؟ اکنون دولت می خواهد با بورس املاک راه میانبری برای حل مشکل پیدا کند، اما بی شک این راه میانبر در اندازه جاده خاکی هم نیست و نه تنها به کنترل مسکن منجر نمی شود بلکه سرعت گیر خواهد بود.

راهکارهای موقتی به جای دایمی

یکی از جدی ترین مشکلات مسکن یا بهتر بگوییم کشور، نبود برنامه ریزی مناسب است. این یک واقعیت تلخ است که هرگز کشور برنامه پذیری نبوده ایم. کافی است نگاهی به برنامه های توسعه در تمامی دولتهای قبل بیندازیم تا متوجه عمق فاجعه بشویم. بنابر اعتراف دیوان محاسبات کشور، هیچکدام از برنامه های توسعه ۵ ساله کشور حتی ۵۰ درصد هم اجرایی نشده و سند چشم انداز ۲۰ ساله در حالی که چیزی تا۱۴۰۴ نداریم، حتی ۲۰ درصد هم اجرایی نشده است. در این شرایط برای بخش مسکن هیچ برنامه کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدتی تعریف نشده است. تنها برنامه ای که به صورت ضربتی اجرایی شده، مسکن مهر بود که آن هم با هزار اما و اگر اجرایی شد.

ناکارآمدی بورس برای تولید

آنهایی که گمان می کنند بورس املاک می تواند مشکل مسکن را حل کند، نقش بورس در تولید را در تمامی سالهای گذشته بررسی کنند. براستی تاکنون کدام بخش از سرمایه گذاری های بورسی منجر به نجات یک بنگاه اقتصادی شده است؟ بورس بازان در بخشی سهام می خرند که از سود آن مطمئن باشند. اکنون دو خودروساز بزرگ که سهامشان در بورس بالا و پایین می شود، بزرگترین شرکتهای بدهکار هستند اما می بینیم که سهام این شرکتها مانند نقل و نبات در دست بورس بازان جابجا می شود. با این وصف، شورای عالی بورس در حالی با راهاندازی بورس املاک موافقت کرده که برخی کارشناسان آن را بازاری غیر ضروری دانسته و درباره خطر شکلگیری بازار جدید سفتهبازی در آن هشدار میدهند.

ماهیت بورس پنجم

اما رئیس سازمان بورس درباره جزییات بورس املاک گفت: سرمایه اولیه تشکیل این بورس، ۵ هزار میلیارد تومان است و بنا بر این مصوبه، سه گروه سهامداری بورس املاک، مستغلات و امتیازات، شامل ۳۵ درصد تشکلهای بخش خصوصی و تعاونی، ۳۵ درصد نهادهای عمومی دولتی و غیر دولتی و ۳۰ درصد نیز عامه مردم خواهند بود.به نظر میرسد منظور از تشکلهای بخش خصوصی و تعاونی، صرفاً اتاق بازرگانی، صنایع و معادن ایران و اتاق تعاون باشد؛ نهادهای عمومی غیر دولتی نیز عمدتاً مربوط به املاک ستاد اجرایی، بنیاد مستضعفان، شهرداریها و بانکهاست.

حمایت وزیر از بورس تازهوارد

اما وزیر راه و شهرسازی که بدرستی حرفی در عرصه مسکن کشور ندارد، زیرا کار تاثیر گذاری نکرده است، از تشکیل بورس املاک حمایت کرد و در مورد ابزارهای مورد بررسی برای حل مشکل مسکن و تأمین مالی این صنعت از طریق بورس املاک گفت: انتشار اوراق سلف موازی استاندارد و امکان فروش متری مسکن، انتشار اوراق خرید دین مسکن، بازار مصالح ساختمانی، صندوقهای املاک و مستغلات، بازار تهاتری ملک و مصالح به همراه توسعه صندوقهای زمین و ساختمان مهمترین این ابزارها هستند که از میان آنها، تاکنون صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان، عملیاتی شده و بررسیهای لازم جهت کارآمدتر شدن این ابزار در دستور کار قرار دارد. سایر ابزارها نیز در حال بررسی هستند و در آیندهای نزدیک، بهویژه اوراق سلف موازی استاندارد مسکن، عملیاتی خواهد شد.

نیازی به بورس مستقل نبود

اما کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: آخرِ کارکرد این بورس، تأمین مالی با ابزارهایی چون صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، فروش متری مسکن و… است که اساساً نیاز به ایجاد بورس جدید نداشته و در حیطه فعالیت و وظایف نهادهای موجود خصوصاً شرکتهای تأمین سرمایه قرار میگیرد. ضمن اینکه با وجود بورسهای کنونی فعال در کشور، هیچ خلائی احساس نمیشود.» بهروز ملکی افزود:به زبان خیلی ساده، همه کارکردهایی که برای بورس املاک میتوان تعریف کرد، توسط ساختار موجود نیز قابل انجام است. ظاهراً دوستان عزمشان را جزم کردهاند مشکل هویت بورس املاک را با سرمایه فوق سنگینِ ۵ هزار میلیارد تومانی جبران کنند!»

بورس املاک بنگاه معاملاتی نیست

از سوی دیگر عضو شورای عالی بورس گفت: مشابه این بورس در انگلیس و دوبی راه اندازی و معاملات بورس املاک لندن آغاز شده و بورس املاک دوبی هم به زودی فعالیت خود را آغاز میکند. شاهین چراغی به مهر گفت: بخش مسکن هم اشتغال بالایی ایجاد میکند و هم مورد نیاز مردم است؛ ما در این بورس بحثمان بیشتر مشابه بازار اولیه است به این معنا که صنعت ساخت و ساز در حوزههای مسکونی و پروژهای را قرار است توسعه دهیم.عضو هیئت مدیره بورس کالا یادآور شد: خیلیها تصورشان از بورس املاک این است که قرار است شبیه بنگاههای املاکی رفتار کنیم و اقدام به دلالی خرید و فروش مسکن کنیم؛ در حالی که این اتفاق قرار نیست رخ دهد بلکه قرار است بورس املاک به یک بازار مولد تبدیل شود که در آن پروژههای انبوه سازی مسکن یا پروژههای عمرانی کشور که نیاز به منابع دارند، تأمین مالی شوند.وی خاطرنشان کرد: تمام این داراییهای ملکی از طریق اوراق (اوراق سلف موازی) مورد معامله قرار میگیرند با توجه به اینکه باید در کشور سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود، قرار است منابع مالی ای که در جامعه وجود دارد را به سمت بورس املاک هدایت کنیم تا در بخش مسکن مصرف شود.